マンション・アパート一棟買い大家の失敗例

プレジデントロイターに「マンション一棟買い大家さんが落ちた罠」という記事が掲載された。
書店では相変わらず不動産投資の本(特にマンション・アパート一棟買いの本)が人気のようで、長期にわたって平積みされている。確かにマンション・アパート一棟買いは、一戸あたりの取得コストが低下する場合が多い。

しかし、結局は集中投資。「老後の足し」にと退職金の注ぎ込むのは過剰なリスクを負っている可能性が高い。こうしたメディアが積極的にマンション・アパート一棟買いの失敗例を掲載することは重要なことだ。

関連記事:
・平均世帯人員の減少と高齢世帯の増加にどう対応するか?

コメント
それは庶民の発想。お金や土地をそこそこ持っている人にとっては不動産は十分魅力ですよ。そもそも現物=高コスト、証券=低コストという 決まり文句は安直すぎやしませんか。
一個人の目線を演繹的に一般論に当てはめるのはいかがなものでしょうか。
  • 国松武夫
  • 2009/06/19 11:37 PM
そうですか?
私そこそこのお金持ちですが、不動産が魅力には到底思えませんでしたが。
利回りは低い、資産は経年劣化する、管理の手間はかかる、税金かかる、空き室リスク、流動性がわるい、根本的に資産が自己増殖しない特性がある、といいとこが見つからないので株に流れてしまったのですが。
  • hide
  • 2009/06/19 11:55 PM
不動産に限らず、物事にはメリットとデメリットがあるのが普通です。
いいところはもちろん、悪いところも公平に評価してこそ、信頼に足る情報になるのだと思います。
  • 水瀬 ケンイチ
  • 2009/06/20 12:03 AM
>国松武夫さん

>お金や土地をそこそこ持っている人にとっては不動産は十分魅力ですよ

  不動産で小口である事のデメリットを受けず、かつ十分にリスクの分散をしようと思ったら数億じゃきかないと思うんですけど具体的に“そこそこ”のお金や土地ってどれくらいなんですかね?それともスケールデメリットがあっても、集中投資になってもなお不動産は魅力って事ですか?

>そもそも現物=高コスト、証券=低コストという 決まり文句は安直すぎやしませんか。

 例えば100万円以上の株式取引をネット証券するなら売り買い手数料は0.1%を切るのがざらだし、このブログで薦めているような投信やETFなら信託報酬を0.5%を超えるのはせいぜいバランスファンドくらいでしょう。安直と言うからには不動産の取引コストや維持コストがこれと同等以下だっていう明確な根拠があるんですよね?
  • Tanabeck
  • 2009/06/20 10:02 PM
J-reit
ウンコ、高コスト。利益相反。借金漬け。
順調でも1000億の不動産から年10-20億しか純利益を稼がないJ-reit。

マイ現物不動産
優良、ローコスト、利益相反の心配なし。無借金。

下手に効果の薄い分散をするより、家の隣の土地を買ったほうがはるかに良い投資。
  • 2009/06/21 1:00 AM
投資をコストからしかみていない人が多すぎますね。
低コスト=良い投資という視野は狭すぎますね。
投資とはいかに減価償却させるかということですよ。
不動産投資で課税所得を長期間に渡り減らせることが肝なのですよ。
税金引かれた残り銭で投資をするか、税引き前に投資ができるかの違いですよ。


  • 国松武夫
  • 2009/06/21 1:51 AM
最後にもう一つ言いたい。
そもそも信託報酬が0.1%安い高い云々を議論する時間が会ったらその時間働いたらどうでしょう。1000万でもたかだか年間1万でしょう。
資産ってはたらいて形成するものでしょう。
投資=趣味になっていませんか?
働かずして稼ごうと思っていませんか?
一生生き甲斐をもって働くことこそ幸せだと思いませんか?
  • 国松武夫
  • 2009/06/21 2:19 AM
私の不勉強でしたら申し訳ないのですが、減価償却で課税所得を減らすというのはもちろん理解しているのですが、結局建物と付帯設備、ローンの利子だけですよね?
土地も組み込めるならともかく、自分で計算してみると「う〜ん、これならちょっと合わないなと思ってしまいましたが。。。」
  • hide
  • 2009/06/21 2:29 AM
わたしは、不動産投資で、セミ・リタイヤしています。

私的には、hideさんがうらやましくてなりません。
株式投資で、リタイヤできる生活費が稼げるなら、それが一番です。最高です。理想です。
譲渡利益に対して、税率も10%、将来高くなっても20%です。
一番、効率の良い投資だと思っています。

ですが、わたしは現在まで株式投資で一円でも稼げたことがありません。
逆に、ひどいマイナスです。

稼げない以上、株式投資をやっていてもしかたありません。

内藤忍さんは、「不動産投資家は株式投資をしない」「株式投資家は不動産投資をしない」と、ラジオでコメントしていますが、それは「稼げないから」ではないでしょうか。

「働かずして稼ごう」と思ったばあい、私には不動産投資しか、選択肢はありませんでした。
  • 元町愛
  • 2009/06/21 7:17 AM
 こっちの文章の揚げ足とるにしてもこっちは分散とかスケールメリットとかも話題に出してる訳だから“投資をコストからしかみていない”って時点で既に支離滅裂なんですけど。

 まぁコストが極めて重要な要因の一つではあると思ってますよ。

>投資とはいかに減価償却させるか
 不動産投資しかしてない人が不動産投資にあんまり肯定的じゃないこのブログに来ちゃって口出さずにはいられないって感じですかね?減価償却っていうタックスアーヴを投資の肝だと思っている時点で視野狭すぎでしょう。

 別に減価償却のメリットを否定するわけじゃないんだけど、それだけで十分な分散投資をするには大富豪レベルのお金が必要な事や、高取引・維持コスト(これが安直だっていうソースマダーw?)みたいなデメリットを補えるのかって話。そもそも一つのメリットやデメリットをあげつらって投資の良し悪しを語る事自体頭悪いわけで。

>信託報酬が0.1%安い高い云々を議論する時間が会ったらその時間働いたらどうでしょう

 良くわかってもない投資分野に文句を言いに来る暇があるならその時間働いたらどうでしょう?

 コストに関するソースが出せない→コストなんでどうでもいい!

 なんというか、ねぇ…恥ずかしくない?
  • tanabeck
  • 2009/06/21 7:29 AM
Tanabeckさん

資産3分法とか資産4分法とかありますよね。
これって、「お金持ちのため」の資産運用法なんです。
お金の無いものが、お金持ちと同じ戦略をとっていても駄目なんですね。

「40才台でリタイヤ」、「会社に依存しない生活」なんて、現物株式投資では、なかなか手に入らないのです。

B・N・F様のような、才能が無いと無理なのです。
(元町はB・N・F様は「神」だと思っているので、「様づけ」です)

本当に社会の底辺にいる貧乏人が、貧乏から抜け出すには、分散投資なんか無視して、無限大レバレッジ+一極集中投資するしかないんです。
  • 元町愛
  • 2009/06/21 7:36 AM
元町愛さん

>「お金持ちのため」の資産運用法なんです
 というか「可能な限りリスクを抑えながら期待リターンを上昇させたい人のため」の資産運用方ですね。

>お金の無いものが、お金持ちと同じ戦略をとっていても駄目なんですね
 私の運用上のゴールはお金持ちに勝つ事ではないので問題ないです。

>「40才台でリタイヤ」、「会社に依存しない生活」なんて、現物株式投資では、なかなか手に入らないのです。
 相続財産などを持たない個人がファイナンシャルゴールを達成するのに最も大切なのは人的資本の充実とその維持コストの低減(要するにキャリアアップと節約)だと私は考えています。投資はあくまでも補助です。ですので投資を主軸に据えてセミ・リタイヤを計るというプランはそもそも私の考えにはないのです。

>本当に社会の底辺にいる貧乏人が、貧乏から抜け出す為には(中略)一極集中投資するしかないんです。
 極貧層は信用がないのでそもそも投資自体やりにくいです。FX等ならともかく不動産は無理ですね。FXもレバレッジを制限される動きがあるようです。また年齢が若ければキャリアップの方が有効なケースも多いでしょう。少なくとも“するしかない”というような表現は乱暴です。

 ただ思考実験としていうなら、失う物が少ない貧困層が自己破産のようなリーガルアーヴを使いながら高リスクの投資、若しくは投機をするのは経済合理的であると言えるかも知れませんね
  • tamabeck
  • 2009/06/21 8:29 AM
個人的な思いですが、フロー所得(株式など)からストック(不動産)へ、”タイミングよく”移行できるのであれば、不動産投資は十分にアリなのではないかと。

勿論、立地、期待稼働率など、外せない条件はありますが。

最近、賃貸併用マンションとか、実家の隣を買うとか、そんな方向の考えでいます。
  • 鷹司堂後(http://dohgo.blog22.fc2.com/blog-entry-74.html)
  • 2009/06/21 2:15 PM
普段はロムってますがコストについて横から・・・

例えば投資信託を購入する場合、ベンチマークを同じとした投資信託があれば、0.1%でもコストの低い投資信託に投資することが効率的です。また、不動産投資をする場合でも、物件取得に必要な手数料を0.1%でも抑えることが効率的な投資に違いありません。

すなわち、
「コスト0.1%を下げる<働いたほうがよい」
という図式は投資の局面だけ見ると非効率となります。

リタイヤされているのでなければ、投資に対してコストを下げる努力と、労働で得られる対価の追求こそが最大のキャピタルゲインに繋がります。
  • 2009/06/21 3:09 PM

不動産投資は利回りが高いので儲かりますなんて言ってくるが、儲かるならお前の会社で運用したらどうだ?と言いたいね。

なぜ儲かるものを赤の他人に勧めてくるのか。それは儲からないから。儲かるなら絶対に他人に勧めたりなんてしません。

以上
  • 個人投資家
  • 2009/06/25 12:37 AM
議論することに意味あるの?w
自分がいいと思うものだったら勝手にやっていればいいだけの話w
  • アホ
  • 2019/11/10 9:34 AM
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