住宅購入・賃貸比較シミュレーションは信用できるか?



藤川太著「マイホーム、買ったほうがトク!」を読んだ。
本書では。住宅を購入した場合と一生賃貸住宅に住む場合の比較を行って、マイホームは買った方が得と主張している(いくつかの条件はあげているが)。

多くのシミュレーションに共通した問題だが、このシミュレーションも大きな欠陥がある。それは、住宅を購入した場合には経年変化を考慮しているが、賃貸の場合は経年変化が考慮されていないことだ。また、金融資産の運用益も全く考慮されていない。

いい加減な購入・賃貸比較シミュレーションはそろそろ廃絶するべきだろう。

関連記事:
・住宅購入vs賃貸の比較がナンセンスな理由

コメント
>>住宅を購入した場合には経年変化を考慮しているが、賃貸の場合は経年変化が考慮されていないことだ。

住宅を購入すると経年で変化するのは当然だが賃貸の場合、住み替えが可能なので経年の変化は考慮する必要がないのでは?
  • オーナーTH
  • 2012/01/17 9:08 AM
こういうのは同条件で比較しなければ意味がないでしょう。同じ物件でも新築物件の賃貸と築40年の物件の賃貸では異なります。購入の前提が同じ家に住み続けることであれば、賃貸でも経年変化を考慮して家賃を減額してシュミレーションしなければおかしいかと。
  • ゆうき
  • 2012/01/17 3:10 PM
誤:シュミレーション
正:シミュレーション
  • ぱお
  • 2012/01/18 10:10 AM
ご指摘ありがとうございます。訂正しました。
  • ゆうき
  • 2012/01/18 10:18 AM
>>賃貸でも経年変化を考慮して家賃を減額してシュミレーションしなければおかしいかと。

もし同じ物件に住み続けるのであれば賃貸の場合、通常家賃は下がらないと思います。交渉は可能だが、一般的ではないので、同じ物件でも新築時からの入居者は高い家賃のままであり、それがいやなので引っ越す方も多いです。
その本は読んでいないが、仮に新築時の家賃とマイホームを比べているのであればおかしいが、築20年の家賃とマイホームを比べるのであれば経年の劣化は考慮する必要がないと思われる。
同じ物件に住み続けなおかつ家賃交渉をして、経年の劣化分だけ下げてもらうというのは理論的には可能であるが、そういう人はほとんどいないし、交渉に困難が伴い、一般的な前提ではないと思う。
従って築20年程度の物件に住み、例えば6年前後で引っ越すというのであれば、可能であるが、引越には引っ越し費用以外に手続きが面倒であり、特にファミリーの場合、子供の学区等もあり、家賃のためだけの引っ越しは少ないのが現状である。

いずれにしても、一般論として、購入より賃貸が有利というのはあり得ないと思っている。
大家に利潤がなければ、賃貸住宅経営などあり得ないからである。
もちろん購入は大きな負債を背負うのでリスクは大きい。
金融理論でもリスクが大きければリターンが大きくなるのは当然である。
そのうえで、購入を選択するか賃貸を選択するかは価値観の問題と思う。
  • オーナーTH
  • 2012/01/18 6:22 PM
オーナーTHさんのような方がいるから持家神話が続くんですね。賃貸の経年変化による値下げ交渉はごく当たり前にやってますし、理解あるオーナーは空き室にするよりも値下げを受け入れてますよ。大家は利潤を追求しますが、不動産販売業者も同様に利潤を追求しますよ。
  • あきお
  • 2012/01/18 9:39 PM
>金融理論でもリスクが大きければリターンが大きくなるのは当然である。

そんなバカな理論はありません^^;
ハイリターンを得るにはハイリスクである必要がありますが、ハイリスク=ハイリターンじゃありませんよ。ハイリスクローリターンなんていくらでも有ります。

賃貸と購入の一方だけが絶対に有利なんて事にはなりません。購入がそんなに有利で借りるのが不利ならば、売る事は不利にで貸す方が有利になります。貸す人ばかりになったら今度は売買のバランスが崩れて売値が上がります。そうすると今度は売り手が増えます。こうやって需給のバランスは取れていくんです。だからケースバイケースでしかないのです。

生半可な知識で大損しないように気をつけてくださいね。
  • n
  • 2012/01/19 2:16 AM
>>オーナーTHさんのような方がいるから持家神話が続くんですね。賃貸の経年変化による値下げ交渉はごく当たり前にやってますし、理解あるオーナーは空き室にするよりも値下げを受け入れてますよ。

私自身100件近く賃貸住宅を保有していますが、そのような交渉があったのは過去一度だけです。
更新は毎年30〜40件近くあるので、確立としては1%以下です。とても一般的とはいえません。

>>大家は利潤を追求しますが、不動産販売業者も同様に利潤を追求しますよ。

大家の利潤と不動産販売業者の利潤は同列ではありません。持ち家の不動産販売業者の利潤に対応するものは、賃貸住宅の建設業者あるいは販売業者の利潤です。

>>ハイリターンを得るにはハイリスクである必要がありますが、ハイリスク=ハイリターンじゃありませんよ。ハイリスクローリターンなんていくらでも有ります。

そういう意味で書いたんですが、言葉足らずでしたね。
申し訳ありません。

少なくとも、持ち家のほうが大きな借金を背負うわけであるから、リスクは大きいわけで、市場が合理的であればそれに見合った価格がつくわけです。
従って、購入のほうが賃貸よりリスクが高いのでそれに見合った価格がつかないと売買は成立しません。
もちろん不動産は個別性が強いので例外もあります。
また、新築信仰が強いので新築の場合若干異なる可能性はあります。
従って、購入のほうがトータルで見た場合、コストは低くなるのです。
これは金融理論とも全く矛盾しません。

そちらこそ、生半可な知識で損をしないように気を付けましょうね。
  • オーナーTH
  • 2012/01/19 4:43 PM
あなたが書いてるのは「不動産投資のようなリスクプレミアムの見込める投資でハイリスクを取れば、ハイリターンになる『場合』もある」という当たり前の理屈です^^;

ゆうきさんが指摘しているのは「持ち家でリスクを取った方が有利」という断定がおかしいという指摘です。

これは、株を買うと必ず儲かるとか(そんな事はありえない)、預金より株の方が有利とか(リスクの度合いを無視している)、別の話に置き換えれば簡単に分かる根本的な間違いに著者が気づいていない事を指摘しているわけでしょう。

だから自分もケースバイケースですよね、と書いてるんですが。

>不動産は個別性が強いので例外もあります。
不動産は例外しかありません。数千件も保有していれば分散効果で理論値は出るかもしれませんが。
100件も保有していれば、儲かる物件と儲からない物件があるでしょう? 
儲からない物件を一個だけを保有している人は損をします。それが自宅なら破綻しちゃうよね、という当たり前のことを述べただけで、反論する余地はないと思うんですが。
  • 2012/01/19 5:23 PM
誤・自宅なら破綻しちゃうよね
正・自宅なら損をしちゃうよね
突っ込まれそうなので訂正しときます。
  • 2012/01/19 6:52 PM
私も賃貸の経年変化による値下げ交渉をおこないましたが、すんなり受け入れられて数千円家賃が下がりました。もちろん交渉がうまくいくかどうかは大家さん次第と思いますが、周辺の賃貸物件の家賃を調べて交渉してみる価値はあると思います。(単に「家賃さげて」と言ってもダメなので、経年劣化していいる場所や周辺物件の相場など調べて交渉すると良いと思います。)
  • けん
  • 2012/01/22 9:47 AM
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